Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ?
Vérifié le 23/05/2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
C'est le locataire qui est le principal responsable des troubles qu'il cause au voisinage. Toutefois, le propriétaire dûment informé des nuisances engendrées par son locataire doit engager certaines démarches auprès du fauteur de troubles. S'il ne le fait pas, sa responsabilité peut aussi être engagée.
Les nuisances en cause peuvent être notamment :
des nuisances <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F612">sonores</a> ou <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F19299">olfactives</a>,
dégradation ou encombrement des parties communes (cour, terrasse...),
non-respect du <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F2589">règlement de copropriété</a>.
Pour que la responsabilité du bailleur à l'égard de son locataire soit engagée, il doit avoir été mis en demeure et informé officiellement de la situation :
par les voisins,
ou par le <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F2608">syndic</a> en cas de non-respect du <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F2589">règlement de copropriété</a>.
En pratique, cette mise en demeure prend la forme d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit être justifiée à l'appui d'éléments constatant les troubles imputables au locataire notamment :
témoignages,
pétition,
constat d'huissier,
procès-verbal.
Ce courrier doit lui demander de mettre fin aux agissements de son locataire.
Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le bailleur doit utiliser tous les moyens pour faire cesser les troubles. Peu importe qu'il y parvienne : sa responsabilité ne peut être engagée que s'il ne réagit pas.
Démarche amiable
Le propriétaire peut d'abord mettre son locataire en demeure de cesser ces nuisances et d'user paisiblement du logement qu'il occupe. Un courrier recommandé avec avis de réception est nécessaire pour apporter la preuve de la démarche.
Le propriétaire peut également faire appel à un <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F1736">conciliateur de justice</a>.
Résiliation du bail
Si les nuisances persistent en dépit des démarches amiables, le propriétaire peut :
lorsque le bail contient une clause de résiliation pour non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, saisir le <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F1783">tribunal d'instance</a> pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion du locataire ;
lorsque le bail ne contient pas cette clause, assigner le locataire par acte d'huissier devant le tribunal d'instance pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
À noter
il peut aussi, lorsque le terme du bail est proche, adresser au locataire, au moins 6 mois avant cette date, un <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F929"> congé (préavis) pour motif légitime et sérieux</a> fondé sur le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.
Si le bailleur n'agit pas, les personnes se plaignant des nuisances peuvent saisir le tribunal contre le bailleur. Le tribunal compétent dépend du montant des dommages réclamés :
La juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige.
Pour un litige inférieur ou égal à <span class="valeur">10 000 €</span>, c'est le <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F1783">tribunal d'instance (TI</a>).
Pour un litige supérieur à <span class="valeur">10 000 €</span>, c'est le <a href="https://www.lacouture62.fr/administration-en-ligne/?xml=F20851">tribunal de grande instance (TGI)</a>.
